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不动如山 不动如山 发送消息
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只看楼主 楼主    2014-08-20 09:58:24 举报
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谢逸枫:指望长效机制降房价不现实

    2014年8月15日,国务院法制办网站公布了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》。征求意见稿要求建立统一的不动产登记信息管理基础平台,各级登记机构信息纳入统一基础平台,实现信息实时共享。此外,征求意见稿根据有关要求,贯彻国务院确定的登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”精神,主要遵循四条原则:一是整合职责,二是物权稳定,三是方便群众,四是严格管理。征求意见稿规定,登记机构应当设置统一的登记簿,载明不动产自然状况、权属状况等相关事项,并对登记簿的介质形式、登记机构的保管保存义务等进行明确。同时,为妥善处理好不动产统一登记过程中新证和老证之间的关系,征求意见稿特别强调,条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和登记簿继续有效。
    
    即使不动产统一登记后,房产税也不可能全面落地。虽然这一政策类似于人口普查,将是其他所有长效调控政策的基础。一旦不动产统一登记可以实现,那么其他政策的出台将非常快,对市场投资者的心理影响非常大。但因为房产税出台、征收还要经过立法等程序,所以短期内这只靴子也不会落地。不过,不动产登记制度为房产税提供征收依据,并不意味着房产税征收工作可以一蹴而就,施正文说,征求意见稿今年应该能获得通过,但这不意味着房地产税将在短时间内开始征收。不动产登记条例之所以万众瞩目,很大程度上并不在于这项制度所具备的“登记”功能,即信息平台功能,而在于人们希望它成为新的反腐利器,并且有助于房价下调。而这两大诉求,主要体现在公民查询不动产信息的便利程度上。
    
    条例征求意见稿第二十三条规定,“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。”这显然与相当一部分民众的诉求有距离。于反腐而言,理想状态是:任何人只要坐在家里轻点鼠标,某个官员拥有多少房产立马现形,据此即可判断该官员是否有贪腐嫌疑。不动产信息的查询人只能是权利人或利害关系人,这多少令人失望。但要看到,不动产登记条例并不是一部反腐制度,它仅仅是一种信息备案,而非“官员财产大起底”。作为市场经济条件下的一项基本物权制度,其本意在于实现不动产统一登记,确认不动产的产权归属,以及提高不动产交易效率、维护不动产交易安全。2007年颁布的《物权法》就已经明确规定:“国家对不动产实行统一登记制度”。要使诞生了7年的《物权法》有效施行,就有必要确保国家对相关的不动产来源、规模、动向知情,才能真正维护不动产权利人的合法权益。
    
    不动产登记、房地产税、个人住房信息系统联网是构成房地产市场长效机制的重要组织部分,其最大的意义是完善房地产市场发展的政策机制,但其功能被鼓吹成反腐、降房价“三”大利器,绝对是不靠谱,言过其实的大忽悠。即使是长效机制的功能与目的,不是房价下降,是让房地产市场平稳、健康、长期发展。更加不要把长效机制说成是“实现人人买得起房”的伟大“中国梦”,可以明确的告诉哪些专门痴心妄想的人,指望长效机制降房价不现实,长效机制的目标只有一个就是保持房地产市场长期、平稳、健康的发展。2014年8月15日,《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》发布。征求意见稿要求建立统一的不动产登记信息管理基础平台,各级登记机构信息纳入统一基础平台,实现信息实时共享;并要求不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密。此外,还对不动产登记的原则、适用范围等具体环节做出明确规定,为不动产统一登记施行提供法律依据。因此,不动产登记全面推开势在必行,根据不动产登记数据,未来中国最大的不动产登记法律权属明确,合法物权得到保障,同时,企业、个人物业可以进入金融领域盘活资产。
    
    目前市场上传“房地产市场预期下行,与反腐存在一定关联性,有些人宁可握有境外股权、债权,也不愿拥有境内的房地产,大量抛售套现加剧了市场的不平衡。”不动产登记成熟了,这将有利于房产等信息的透明化,甚至有利于推动房产税的征收和反腐工作的进行,存在明显的政策溢出效应。不动产登记或许可以增加住房等信息的透明度,但是很难直接影响到反腐及房地产市场,反腐并不是不动产登记的目标。但是不动产登记是一项技术性工作,通过推动不动产登记工作,其背后的产权问题、财产权问题会逐步显现出来。因此,不动产统一登记,使物权法的落实、土地管理法的修改,特别是土地法的制订进程的重启,变得势在必行。甚至对“小产权房”问题的解决,都会产生一些促进作用。因此,不动产登记提升了房产税预期,对房地产市场影响却并不明朗。不动产登记成熟后,房产税必定会推出,但是关键是房地产税立法是否按时完成。
    
    不动产统一登记制度将会有助于监管部门更好地掌握我国房地产市场的基本情况,同时,为接下来的官员财产申报、房产税的全面开征做好基础性工作。目前的二元化土地制度,无论对城市还是农村土地管理都有诸多不便,在农村尤其突出。建立城乡统一的建设用地市场、改革完善宅基地管理制度,建立城乡统一不动产登记制度将为城镇化和户籍制度改革扫清制度障碍。不动产登记制度还需要进一步完善,一方面,不动产登记制度的实施需要多个政府职能部门有效配合,地方政府在具体落实过程中将发挥巨大作用,各方之间的沟通交流机制应提早完善;另一方面,舆论媒体、普通民众等的监督工作至关重要,信息披露机制和信息贡献平台应及早建立。反腐固然意义重大,但保护公民私有财产的重要性丝毫不亚于前者,不能为反腐无限度牺牲公民私权。
    
    有网友认为,就官员的房产而言,其“利害关系人”也包括一般公民,因为国家公职人员是否廉洁与纳税人利害攸关,纳税人有权利知晓官员的财产情况。这个道理无懈可击,但具体到不动产登记条例中的“利害关系人”,是一个从《物权法》中承袭而来的法律概念,指的是“与登记的不动产具有法律上的利害关系之人,包括不动产交易的当事人、与权利人发生法律纠纷的人等”,而不是广义上的与公职人员有利害关系的所有纳税人。当然,不动产登记制度之于反腐也不是毫无干系,至少有助于反腐机构全面掌握调查对象的不动产信息。一些贪官不仅“房多多”,而且狡兔三窟,全国不动产统一登记制度的建立,对名下有多套房产的贪官而言就是巨大的威慑。但指望不动产登记制度承担反腐重任肯定是不现实的,它纵然可以为反腐败助力,但作用有限,预防和打击官员贪腐,还是有赖于加快建立官员财产申报与公示制度,这才是直指权力腐败的对症之药。对反腐和降房价,不动产登记虽有疗效,但最多只是辅助作用。我们更应该看到不动产登记之于推进社会基础性制度建设的积极价值,而不是它可能带来的附加值。
    
    不动产登记制度在本质上是公民的财产权利和市场经济环境下政府职能、管理规则的关系问题,从这个角度观察,或可理解该制度出台的深远意义。从理论上说,越是投资性房产、非自住性房产,房产税越高。以美国为例,纽约、旧金山等地豪宅房产税较高,而那些旅游胜地的房产房产税更高,能在旅游景区买得起第二套房、支付得起高额费用的人,都是美国的巨富阶层,这样的人理应为地方公共教育、医疗多作贡献。中国要摆脱土地财政,未来的道路与此相似,这就意味着踮起脚尖能够买得起旅游地产的人,会选择观望,这对于高端投资性的旅游地产是一大打击。2014年3月,国土资源部部长姜大明表示,要用4年左右时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台。这并不意味着房价在4年内会平稳,也不意味着房价在4年内会震荡不已。在预期偏向负面时,通常的选择是,刚性需求的人会等待性价比最好的房子出现,投资客会选择绕道而行,等到水落石出之后再定夺。
    
    资产最高的那部分家庭应该以税收的方式对社会做更大的贡献。中国家庭资产增长,中等收入人群增长,房子增长速度超过了其他资产。从2011到2013年,中国家庭资产增加19.6%(未经CPI调整),其中房产增加26.8%,是资产增长的核心。有数据显示,房产在总资产当中占比排序最高的是北京,市民总资产有83.8%是房产,这是极高极高的资产比例;而上海是76.5%。如果向这部分中等收入人群征收过重的税收,中国的中等收入人群无疑将遭受巨大打击。未来征税门槛明确,居民手中的不动产可以作为抵押物,修改相关法律条款,三农贷款难、小微企业贷款难等现象会有一定缓解。成也房地产,败也房地产,房地产征税改革必须伴随中国中等收入人群的崛起,必须使中国财富分配更加合理,使民间投资更加活跃,而不是相反。
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童年的记忆 童年的记忆 发送消息
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2楼   2014-08-20 10:36:22 举报
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如果国家不调控房价是不可能下降的  在国内市场自动调节行不通
約束 約束 发送消息
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3楼   2014-08-20 10:53:25 举报
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引用2楼 童年的记忆 的发言:
如果国家不调控房价是不可能下降的  在国内市场自动调节行不通

太难了

約束 約束 发送消息
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4楼   2014-08-20 10:55:27 举报
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长效机制也要看执行者

 

满天星斗 满天星斗 发送消息
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5楼   2014-08-20 11:11:43 举报
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引用4楼 約束 的发言:
长效机制也要看执行者  

就那般脑满肠肥的

满天星斗 满天星斗 发送消息
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6楼   2014-08-20 11:12:31 举报
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中国房价现实的情况就是不会降价了
Adiaos Adiaos 发送消息
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7楼   2014-08-20 11:21:09 举报
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引用6楼 满天星斗 的发言:
中国房价现实的情况就是不会降价了

短期内是不可能  国家调控到稳定就不错了

Adiaos Adiaos 发送消息
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8楼   2014-08-20 11:21:31 举报
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长远来说 房价下降的几率是很大的

 

临海居 临海居 发送消息
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9楼   2014-08-20 11:40:52 举报
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引用8楼 Adiaos 的发言:
长远来说 房价下降的几率是很大的  

。。。

临海居 临海居 发送消息
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10楼   2014-08-20 11:41:31 举报
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房价就这样 不变动我们就很开心了  别无所求啊
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