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只看楼主 楼主    2016-02-26 10:17:28 举报
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广州,被北上深抛弃的“一线”城市

2015年广州在一线中表现比较另类,楼市成交量还算过得去,但和北、上、深快速增长相比,仍有很大差距:房价几乎停涨,已被其他一线城市远远抛在身后;商办成交大幅下滑,与广州的经济地位完全不符;土地成交溢价创新低,让人几乎难以相信广州还是和北、上、深齐名的一线城市,如果现在还要排一线城市,那么广州可能要被纳入“一线半”。

整体来看,2015年广州市场呈八大特征:

一、商品住宅成交量持续上涨,但均价涨幅接近0

2015年广州楼市整体强劲反弹,成交金额冲历史高点。2015年商品住宅成交1237万平方米,成交金额1860亿元,同比分别增长28%和30%。

市场呈现供不应求趋势,但成交均价几乎无变化。2015年商品住宅成交均价15060元/平方米,与去年持平。相较北、上、深,广州是唯一一个房价没有上涨的一线城市。
“量热价冷”的核心原因就是近郊和远郊的项目热卖。2015年,远郊的增城和近郊的番禺仍是第一主力成交区,成交面积均在200万平方米以上,同时远郊的南沙、花都成交面积占比分别提高了5.35个百分点和3.29个百分点。2015年广州商品住宅成交面积增量由增城、从化、花都、南沙4个远郊区所贡献,所以广州商品住宅市场整体才会呈现“成交量快增、成交均价不变”的局面。

2015年,广州商品住宅市场刚需释放强烈,改善需求相对疲软。2015年150万元以下的刚需住宅成交面积占比接近6成,占比上升3个百分点;150-300万元的改善需求成交面积占比不升反降,降幅超过4个百分点。300-750万元的中高端需求成交面积占比有不同程度的上升。

总体上,广州商品住宅成交类型呈“两头翘、中间凹”格局。对此,有两种解释:一是广州中产阶级居住条件不错,改善意愿一般,二是部分投资性需求由于限购和房价上涨,购买动力不足。


2015年,广州1000万以上的豪宅2015年共成交837套,比2014年多卖153套左右,成交面积30.97万平方米,同比增长27%,成交金额131亿元,同比增加25%。其中1000万到2000万之间总价的住宅成交695套,同比上涨12%。尽管广州豪宅成交量较快增长,但增幅低于北、上、深,就连杭州也将其远远抛在身后。当然,这也从侧面证明广州当前房价相对合理。


虽然广州住宅市场成交不算好,但是整个“大广州”市场还是充满活力,如果算上佛山,整体成交加在一起是全国第一。这种情况和深圳类似,昨天提到的“大深圳”(含东莞、惠州)去年共成交2323万平方米,而“大广州”(含佛山)去年成交则达到2681万平方米。所以,整体来看,珠三角城市一体化发展情况还比较不错的。




四、现代服务业并未刺激广州商办市场,商办成交大幅缩水

2015年广州商办共成交95万平方米,同比下滑20%。其中,商业成交53万平方米,同比减少19%,创6年来新低;办公成交42万平方米,同比减少22%,创7年来新低。和北京、上海有所不同的是,广州商办市场成交不增反减,降幅较大。

五、热销项目以刚需和改善为主

2015年销售金额TOP10的入榜门槛约25亿元,最高近55亿元。前三名分别是保利琶洲湾、万达城、富力东山新天地。从上榜项目类型看,刚需和改善项目是主力;中高端有保利琶洲湾、富力东山新天地、珠光御景壹号3个项目入榜;没有豪宅项目入榜。



2015年广州二手房共成交8万套,共计697万平方米,较2014年增长40%。成交面积比一手住房少540万平方米,二手房成交面积不仅次于上海、北京、深圳,甚至排在南京、苏州之后。


七、土地出让金额创新高,溢价率创新低

2015年广州共成交经营性土地建筑面积1214万平方米,同比上升28%;成交金额928亿元,同比上升13%;成交楼板价为7644元/平方米,同比下降12%。总体来看,2015年广州土地市场成交金额创历史新高,但整体溢价水平持续走低,为近年新低,市场热度与2013年相比相去甚远。






以往来看,广州市场一向是以稳为主。前几年市场有压力的时候,广州市场并未出现大幅波动,去年市场火爆的时候,广州市场依然表现很稳。这也是和广州经济发展、居民的购买力以及购买习惯相挂钩。

2015年广州GDP为18100.41亿元,同比增长8.4%,其产业结构更趋优化,第三产业增加值比重同比提高1.55个百分点,对经济增长的贡献率达70.6%,首超七成。总体看,中长期内,广州的经济基本面足以支撑楼市持续发力。

另外,截至2015年底,广州商品住宅可售货量913.25万平方米,去化周期降至7.53个月,为过去一年的最低水平。整体市场供求关系均衡,也是支撑广州楼市持续发力因素之一。


对于广州2016年表现,还是以稳为主,量稳价平将是2016年主旋律。

在政策环境进一步趋于宽松的前提下,广州亦有望对穗六条等限购政策作出局部调整,刺激需求入市,加上自2013年底所实行的外地人购房3年社保/纳税证明将在2016年首次期满,被抑制的需求有望释放,预计2016年广州商品住宅交易量有望稳中求进。

目前广州并未出现房价泡沫,市场比较理性,2016年房价受到成交结构影响还会保持稳定,但中心城区改善和高端产品的价格还是有一定上涨空间。(转自微信公众号:丁祖昱评楼市)
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2楼   2016-02-27 20:14:02 举报
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一线城市就一定房价要高吗?高房价不是一线城市的必备条件!
jijietang jijietang 发送消息 他的LOFTER
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3楼   2016-03-01 09:58:47 举报
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楼主真是唯恐天下不乱,房价上涨对普罗大众有什么好处?!出台各种限购政策,就是为了打压房价。
雅迅 雅迅 发送消息 他的LOFTER
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6楼   2016-03-24 10:49:10 举报
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傻B观点!房价涨得快就叫一线城市?鄂尔多斯曾经是一线?

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